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地产调控举步维艰 “保刚需”重中之重
今年7月1日是住建部年初承诺的实现500城个人住房信息系统联网的截止日期,而如今期限已过,官方却没有任何关于联网成功的表态和介绍。对于其“失败”将要产生的影响,有分析称其有可能让购房人成潜在受害者。
随着房产税试点扩围,个人住房房产税改革也成各界关注焦点。有消息称,北京、南京、青岛、深圳等地已上报方案,有望今年10月加入房产税试点城市行列。但地方相关部门旋即予以否定。虽然试点扩围尚无定论,但近期国务院常务会议及国务院批转的有关改革通知中,均涉及房产税问题,其作为下一步调控房价的储备政策,被有关方面寄予厚望。
财政部财政科学研究所所长贾康对东方财富网表示,对于房产税扩围的最新进展具体要等官方的宣布,文件的精神是年度将扩大改革的试点范围,但是具体方案等官方宣布之后才能有确实的信息,传闻不足为凭。
一方面,地产调控举步维艰,新“国五条”细则发布后,多数城市二手房交易需缴纳20%个人转让所得税“悬空”,没有严格执行,这与宏观经济“触底”的阶段特征关系密切。在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场调控政策似乎并不会有太大的变化。另一方面,国务院总理李克强召开国务院常务会议时指出,要助推消费升级,支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求,“保刚需”为地产调控的重中之重。
据统计,对首套自住购房的信贷支持,房地产调控以来,相关部委也多次表态。2011年末,时任住房和城乡建设部部长姜伟新就曾表示,将严格实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。
2012年初,央行表示将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”,此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。银监会主席尚福林也表示,支持中低价位、中小套型普通商品房建设,优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款。
如今在限购、限贷等政策延期执行的市场背景下,通过支持居民家庭首套自住购房需求,似乎为楼市长效调控机制出台争取了更多的时间。有研究人士预计,今年年底或明年年初之前,房地产调控或不会再有特别大的政策出台。 更多>>
购房成首要梦想? 多少“刚需”正等待
刚性需求,相对于弹性需求,指商品供求关系中受价格影响较小的需求,这些商品包括日常生活用品、家用耐耗品等等。对于住房的刚性需求,其实就是大众为了财产保值增值的一种投资手段,对于没有更好投资渠道的中国来说这是大多数民众的唯一选择。
对于开发商而言,“刚性需求”可以用在不同场合。开发商们推崇刚性需求,一方面是要为其房价上涨制造理由,另一方面就是要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者。其实,开发商们所说的刚性需求,也就是市场经济环境中的供求关系,在市场经济环境中,商品供不应求时,商品价格就会出现上涨。刚性需求就是涨不涨都需要购买。
在铺天盖地的宣传与预期下,刚需购房似乎成为年轻人的首要梦想。那么,到底是什么左右了年轻人的购房梦想?基于对青年置业心理的探索,某网站近期推出了青年置业问卷调查,调查显示,有高达95.38%的网友对目前的居住条件不满意,而首次置业的刚需购房群体仍是目前房地产市场的主角。
通过调查发现,目前20—30岁的青年仍然是购房的主力军,其中26—30岁的年龄段占比达到77.69%,其中首次置业比例为95.38%。
在参与调查的人群中,有95.38%的投票者对目前的居住条件不满意,可以看出,房地产市场似乎还存在着较大的发展空间,很多年轻人目前仍处于租房的阶段,他们急于在1—2年内买到适合自己的住所,改变不满意的生活现状。 更多>>
居高不下的房价 众说风云的市场预期
在庞大的刚需队伍中,对于许多人而言这半年是纠结的半年。在又一次对房价下降的希望与怀疑之间纠结,在出手还是等待之间纠结。从近期楼市成交数据就可以看出,观望情绪并没持续太久。无论是新房,还是二手房,6月的成交量出现了反弹。而上半年土地市场传来的信号,更是显示出开发商的乐观预期。统计数据显示,对比去年全年,今年上半年商服地块和居住地块楼面价,涨幅都超过35%。对于房价未来的预期,各方观点看法不一。
作为独立经济学家的谢国忠,始终唱衰中国楼市。6月2日在参加某活动中表示,世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中,而且中国的房地产泡沫尤其严重。他预计,中国的房地产泡沫将在数个月内破裂,最长不会超过一年,这些都来源于致富欲望和超额货币。六月中旬谢国忠再次公开表示,“我只是说中国房地产未来长期会下滑。它是在货币超发和其他力量共同作用下上涨的,而政府还要控制货币超发,防止人民币崩盘,所以,房地产长期会下滑。但是,房地产不会暴跌。”
6月底,谢国忠再次表示,自己坚持认为“中国的房地产高点再也回不去了,未来5年内会跌50%。但不是暴跌,而是逐年下跌一些。”他称,无论银行规模大小,中国一定会对存款负责,这样就不存在倒闭的风险。此外,他认为,信托公司等其他金融机构倒的风险不小。
与谢国忠站在同一唱空阵线的财经评论员牛刀也在6月24日股市大跌时在其微博上表示,这次中国房价泡沫一定会破灭。
此外,经济学家余丰慧也表示,房地产泡沫必将破灭。在他看来,现在全国房价收入比超过12,而租售比也超过了1:400,已明显超过国际惯例,这两项指标足以证明我国房地产存在泡沫,泡沫最终必将破灭是预料之中的。
万科董事长王石在在某峰会中也再次发出关于中国房地产泡沫的担忧——中国楼市泡沫“不轻”,如果泡沫持续会有危险。但王石也表示,自己不同意CBS当时得出中国房产泡沫很快破灭的结论,因为中国各地的房产市场千差万别,不可能对中国的市场一概而论。“近期京沪等城市地产泡沫不可能破裂,房价不可能下跌。”
对于谢国忠等人的楼市唱空论无疑引起房地产从业者和看多派的极端不满,华远地产董事长任志强更是直指该观点为“傻瓜”。任志强表示,当钱荒持续到今年年底到明年年初,央行仍然控制一个很严格的资金总量的时候,银行就会撑不下去。假定钱荒长期存在就一定会对房价产生影响。“房企资金紧张,没钱拿地进而恶化市场的供求关系,导致房价上升。”
除此之外,任志强还称房价上涨有三大动力。一是现有的土地制度问题,无法保证土地供应;二是不断增加城市化,人口在不断流入,需求不断增加,房价还得接着涨;三是地方政府一定会加大基础设施的投入。比如地铁越修越多,现在25个城市新报地铁,地铁通了,房子能不涨价?而收入增长,医院、学校、机场的建设都会引起房价的上涨。
在预期未来的房价还将继续上涨的观点中,北京师范大学教授董藩也曾表示,北京房价还未到应有高度。董藩认为,北京楼市从2012年5月开始回暖,楼市火爆行情一路延续到2013年,新房、二手房量价齐升,租金全面上涨,土地出让金半年就超去年全年。 “北京的城市功能决定了其房价远未到应有高度,而不是很多人说的'泡沫在集聚,风险在加大。”
复星CEO梁信军发表万字长文总结未来十年,其中,关于房地产梁信军称,未来十年政府不用调控,房价自然会降。“房地产未来10年就是供大于求,政府不用调控,房价自然会下来。” 更多>>
楼市被撞腰 “钱荒”为高房价的退烧药?
“钱荒”之说在前段时间尘嚣直上。房地产业作为一个资本高度集中的行业,银行是为其输送血液的重要通道,如果流动性紧张蔓延,房地产行业必将受到巨大影响。在东方财富网的调查中,48.6%网友认为此次“钱荒”只是暂时的;网友普遍认为,若“钱荒”加剧,将导致成交量和价格下降,增大楼市风险。
在“您认为近期银行房贷业务是否会收紧”的调查中,66.5%的网友认为“会收紧”,33.5%的网友认为“不会收紧”。银行房贷业务若有变动,部分依靠房贷的购房者将大受影响,59.1%的网友表示如果房贷政策收紧,就会推迟购房计划,40.9%的网友则表示购房计划不会推迟。
要想精准预测房地产市场走势,必须要弄清楚作为卖方的开发商资金问题。在这个典型的资金密集型市场,对于开发商来说,保证现金流稳定就占有了销售定价的主动权。因此资金链和房价有着极为紧密的关系。当媒体反复用“堰塞湖”、“百日剧变”等词汇形容房企资金链时,我们看到的是房企仍旧在全力拿地。是旁观者错估了形势?还是局内人已经迷失?
有观点认为,对于越调越涨的房价来说,银行流动性紧缩无疑是一剂“退烧药”,其“药效”很可能比行政性的调控政策更有效。如果银行的流动性紧张持续加剧,则有可能影响到买房人的心理,进而影响开发商的资金链。部分资金紧张的开发商甚至有可能会降价促销。
回顾2008年和2011年房价的下跌,都是在银行加息使市场资金紧缺的情况下出现的。而2009和2012年房价的大幅反弹都伴随着银行降息和房贷利率的优惠。可见,房价对市场资金的松紧十分敏感。
尽管目前的银行流动性紧缩对普通百姓来说并没有负面影响,但是专家们已经开始提醒普通百姓要谨慎投资股市、债市和楼市。目前股票市场和债券市场都已经出现了明显下跌,楼市虽然还没有出现降价现象,但钱荒无疑会加重部分买房人观望心态。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为,银行出现“钱荒”,也就是开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来,这个时候银行的利率会上升 ,购房者为了争夺贷款额度1—2个月短期内房价会因此上涨。购房者在这个阶段不但享受不到政策层面对于首套自住购房的贷款优惠,有可能还会因此增加购房成本和生活负担。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,虽然上半年标杆房企销售情况不错,但下半年随着资金链紧张,有可能会加速销售,快速回笼资金。为此,房地产企业尤其是融资渠道单一的中小型房地产企业,可能会调整销售策略,进行“价格修正”,从而对市场预期带来一股鲶鱼效应。这也意味着,持续大半年的开发商博弈强势期或在下半年得到扭转。 更多>>
年轻人该不该买房? 无处安放的购房梦
知名地产商任志强曾表示,在欧美日本韩国,30岁以下的年轻人是买不起房子的。目前中国的年轻人,基本上都是靠父母的支撑才能买得起房子,年轻人买房大多是啃老所得。
出版人路金波也曾在微博上建议说,但凡有些条件的中国大陆青年,在30岁前要去过四个城市:台北、东京、纽约、拉萨。这对了解世界有帮助。并称35岁之前买了房子的小伙子,不会有大出息。
学者秋风称,高房价毁灭了年轻人的想象力。他们本可以吟诵诗歌、结伴旅行、开读书会。现在,年轻人大学一毕业就成为中年人,为了柴米油盐精打细算。
中国著名企业家、投资家柳传志也表示了他对中国房地产市场问题的看法。在他看来,中国的楼市包括住宅市场,在很多地区还是刚性需求拉动了价格的上升。“就是说,确实是人们要住房子。住房(问题的)解决方式,买也好、租也好,你要想办法解决。有的年轻人看到房价涨得很高,就急着要买房子。然后就变成了‘房奴’,变成了‘蜗居’,生活很不愉快。其实他(她)真的可以改变方式,租房住就不用跟银行贷款,贷款的那个钱跟租房一样。“
柳传志给年轻人的建议是,如果现在买房压力太大,不如调整好心态,先安心工作,等自己的薪酬高了以后再去追求属于自己的房产。“刚大学毕业不久你就要去追求那个,你当然心里就会火急火燎……”
那么,刚需一族的年轻人到底该不该买房?
杭州某论坛就进行了一项毕业购房调查,结果显示73.5%的人身边有“毕房族”。调查显示买房者中,31.6%的人是父母付全款,61%的人是父母出首付,自己赚钱还房贷,另有7.3%的人是靠自己奋斗付首付。
针对毕业到底是租房合适还是买房合适。合肥学院房地产研究所所长朱德开分析称,“‘毕房族’大部分都是依靠父母的力量早早地拥有了房子,算是幸运的一族。父母这样的决定是可以理解的。照目前房价的趋势来看,房价可能还会上升。如果经济条件允许,晚买不如早买。从经济学的角度来看,这种行为是理性的。但我认为不值得提倡。从发展的角度来看,这并不利于年轻一代的成长。通过自己的努力获取的东西,更能使人获得成就感和满足感。拼搏努力的过程,本身也是幸福的。”
资深房地产媒体人袁一泓表示:“谈及房地产趋势,感觉是如此的不确定。2011年下半年,别人问我可不可以买房,我基本都是支持;2012年上半年,我简直是追着几个朋友,半强迫性地让他们买了房。但现在,我几乎是一片茫然,因为不知道新一届中央政府会怎么出招。”
袁一泓表示,如果没有其他政策跟进,各地房地产主管部门每天加班加点盯住开发商和中介,累死了也控制不住房价。他认为,除非在数据上作假,否则,年底的房价必将呈现恢复性上涨。
“这样看来,此时投资房产,岂不是好时机?但是,我们不知道2015年以后会不会征收累进税率或高税率的房产税。假如,我说的是假如,2014年的某个时点宣布2015或2016年开征,你出逃的机会都没有。但如果你胆子够大,像北师大某教授一样敢赌5年内收不成房产税,那现在买房,肯定大赚。”袁一泓说。 更多>>